【新聞稿】房產飆漲，公告地價不該調嗎？ 呼籲中央說到做到，督促地方合理調整

文／巢運

兩年多來面對民間與在野黨「要求課徵囤房稅」的呼聲時，內政部一概稱「重點在於稅基，不是在稅率」。就此，適逢每二年應重新規定地價，本（12）月正是各地方政府審議並公布來年「公告地價」（稅基）的時段，中央既然認為稅基不合理，該是做出行動的時候了。

因此，巢運邀請了民進黨江永昌委員與吳玉琴委員、時代力量邱顯智委員、民眾黨蔡壁如委員等跨黨派委員，於今日（12月6日）一同召開記者會，呼籲內政部說到做到，提出具體措施督促地方合理調整。

公告地價長期乖離市價，加劇囤房空置現象

房產由土地與房屋構成，其中土地稅課徵稅基為「公告地價」。當前最嚴重的問題，莫過於嚴重偏低，一般來說，課徵地價稅的稅基，僅約土地市價的8%，實質有效稅率僅0.016%（自用）。（參見下圖）

這將出現以下不合理現象。房產較值錢明明的是土地，但普遍而言土地稅卻低於房屋稅。以及，房產實質有效稅率偏低，2000萬的房子繳的稅，比一輛小汽車的稅賦還低。如果說是要保障自住輕稅，但現制是都會區持有土地300平方公尺以下都被看成自用，意即持有5、6間房子的人也是如此。

此一公告地價長年與市場價格嚴重乖離現象，關乎地方政府財政怠惰（利益團體把持）與中央政府監督失職（財政紀律只是嘴巴說說），更是加劇台灣房地產囤積空置的重要原因。

各縣市公告地價佔一般正常交易價格落差極大，標準何在？
針對公告地價問題，內政部做了什麼呢？內政部雖總是在與地方就地價研商作業會議時說：希望地方「公告地價」與「公告土地現值」反映一般正常交易價格變動情形。但經查詢地政司資訊，最矛盾處在於：目前各地方政府公告地價佔一般正常交易價格比率卻差異極大。甚至部分縣市房價明顯飆漲，但稅基佔一般正常交易價格比率卻更為低落，

如近年金門房價飆漲，精華區的新建案成交價甚至不輸六都，其109年公告地價竟僅佔一般正常交易價格2.91%，而近期飆漲的台中市、新竹縣也分別只有10.86%與13.1%，在各縣市居末段班；但同時也存在如連江縣、台北市等比率較高的縣市，公告地價已達一般正常交易價格34.11%與26.55%。

表：109年公告地價佔一般正常交易價格比率

房價兩年來大幅上漲，公告地價卻不見得會調
另一問題是，公告地價調整真的有「反映一般正常交易價格變動情形」嗎？首先需先瞭解，所謂的「一般正常價格」並非實際市價，而是透過公式[1]推導而來的虛擬價格，相較於市場實際狀況，它真的「正常」嗎？

我們可以做個比較。根據信義房價指數與內政部住宅價格指數，在上次調整地價稅(109年)後的兩年當中，六都房價均大幅上漲。而「一般正常價格」與「公告土地現值」的漲幅，卻遠遠低於民間與政府的房價指數（見下頁表），可見在房市狂飆的期間，「一般正常價格」與實際市價的乖離將愈加嚴重，連帶影響公告地價與公告土地價格的調幅不足。

因此，房市急速上漲已造成公告地價與土地實際市價差距越來越大，甚至過去地方政府也曾一意孤行，大幅調降公告地價。如109年台中市以疫情衝擊為由，大幅調降公告地價20.06%，雖遭到監察委員指出減稅利益獨厚少數地主，嚴重影響租稅正義，內政部次長花敬群也批評這是「地方自治很不好的示範」，但實質上都只是毫無作用的馬後炮。

表：六都近兩年房價指數與正常交易價格增減率

註：內政部地政司目前並未統計「一般正常交易價格」的指數，亦無原始資料存留。但「公告土地現值」與「一般正常交易價格」漲跌幅度變動近似，因此以「公告土地現值」增減率作為替代數據。

調整稅基請說到做到，不然就是反覆耍賴！
房價高漲、囤房空屋現象嚴重，民間與立院跨黨派委員不斷呼籲「課徵囤房稅」，內政部與財政部口徑一致，皆說「責任在地方、重點在調稅基」，據此拒絕相關改革提案。

現在，稅基調整的時刻來了！因應房價飆漲的事實，巢運要求地價主管機關內政部就「調整稅基」說到做到，就公告地價調整，應有以下積極作為：

1. 針對「一般正常交易價格」與房價變動之連動，以及「土地公告地價應反映一般正常交易價格變動」，提出明確的準則規範並監督地方政府落實。
2. 針對公告地價與一般正常交易價格偏離過大縣市（如金門、台中市、新竹縣等），提出促其改進的有效措施。
3. 針對地價稅制在稅基、年期、稅率的不合理，以及地價評議委員會作業之監督，提出可行的修法改進方案。

別再推說地方自治，也不要只會事後說「地方自治很不好的示範」這種空話，不然就是擺明在「稅率不用調」與「稅基調不動」間反覆耍賴。再這樣下去，蔡總統2016年「全面改革房屋持有稅」的競選承諾，會在內政部與財政部的怠惰下宣告跳票！

[1] 土地一般正常交易價格=全棟房地正常買賣總價格–全棟建築物現值–全棟建築物之裝潢、設備及庭園設施等現值–全棟建物買賣正常利潤