【新聞稿】玩真的還是打假球？ 新政府應落實法人購屋審核機制

文/OURs都市改革組織

為遏止法人購屋成為有錢人炒房、囤房漏洞，2023年《平均地權條例》修正建立「私法人購買住宅許可制」。此新制上路至今近一年，經索資超過兩百個經審核通過的案件，赫然發覺內政部審查機制形同虛設，根本就是打假球！

針對上述問題，OURs都市改革組織特與立法委員黃國昌、消費者文教基金會董事暨房屋委員會張欣民委員共同召開記者會。並公布完整的購屋調查結果，要求內政部修正《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》（下稱「許可辦法」），落實抑制透過法人購屋炒房、囤房漏洞之立法意旨。

修法原由：法人購屋成為有錢人炒房、囤房漏洞

為打擊炒房與健全房市交易秩序，2022年行政院提出《平均地權條例》修正草案，並於2023年7月起上路實施。該次修法提出「五大修法重點」，其中指出私法人近三年（2019至2021年）購買住宅數分別為10,219、15,693、17,779戶，數量明顯逐漸增加，故透過增訂申請許可制度，管制私法人買受住宅房屋。

因此《平均地權條例》79-1條新增規定，私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。由於私法人並無居住需求，因此私法人其申請購買住宅時，其用途亦有限制，主要為「宿舍」、「供居住使用之出租經營」與「合建或參與都更危老」。

新法施行至今，實際狀況如何？

經調查釐清後，內政部審查私法人購屋浮濫寬鬆，其中有許多顯不合理之處（詳見附件）。宿舍核可案件中，其員工人數10人以下的法人為比例為41.3%，甚至有17個法人為「一人公司」，且有27.3%購買「宿舍」總價超過4000萬。如國巨董事長陳泰銘以「旭昌興」企業名義，員工人數6人卻購置162坪，總價5.6億的豪宅文華苑作為宿舍使用，且已於同社區購買9戶之多。

而作為出租經營之案件中，則有許多公司本業與租賃毫無相關，且租屋報酬率顯不合理，其中有9間住宅每坪單價高於50萬，甚至有1間超過單坪100萬。於某出租經營案件中，「桃園龍潭近9坪」每個月租金至少須收取32,700元才能達成2%租金投報率，就租屋實務上簡直天方夜譚。

浮濫的原因何在？內政部提出的《許可辦法》修正有解決問題嗎？

之所以造成上述問題，乃因內政部不僅審查機制浮濫寬鬆，也沒有後續追蹤管理。經詢問內政部如何確認私法人按照核定計畫使用？內政部卻表示「並無列管追蹤其後續使用情形之規定」。因此，實際上私法人購屋只需要「頭過身就過」，等同於私法人購買住宅後，完全不需要作為宿舍或出租經營，只限制「5年內不得辦理移轉」。

經黃國昌委員質詢後，內政部提出了《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》修正草案。主要修正內容為購買宿舍「員工數須5人以上」、「原則上要是成屋」，且不可購買「高價住宅」。

但這些修正是否就能夠解決「假宿舍」問題呢？恐怕也是形同虛設，其限制非常容易規避，仍沒有解決「審查機制浮濫寬鬆」的問題。且同樣沒有後續列管追蹤機制，即便沒有依照申請計劃使用，也沒有相關罰則，因此仍然會有「頭過身就過」的弊端。

我們的呼籲：落實合議、規範標準、加入抽查與罰則

首先，在原有的《許可辦法》第十條中，即規定內政部得以合議制方式辦理外部審查。但至今為止，許可案件均由內政部自行審核，卻又極其浮濫寬鬆，我們呼籲內政部落實合議制，嚴格把關私法人購屋用途。

其次，內政部目前「員工數5人以上」、「不可購買豪宅」仍然過於寬鬆曖昧，亦不利於實質審查。我們呼籲內政部應納入「區位」、「合理價格／投報率」、「房型」等項目進行細緻規範。

最後，對於審查通過之案件，內政部應建立事後抽查機制，且修正《平均地權條例》母法，對於抽查發現不符使用計劃之私法人予以處罰，達成嚇阻目的。

附件：法人購買住宅作為宿舍許可案

A 核可案件179案，法人共申購184戶

1. 依案件員工數分析

1. 以案件購買戶數分析

1. 以案件購買屋源分析

1. 以案件購買地區分析

核可後已實際購買登記88案共95戶

1. 每戶購買總價

1. 每坪購買單價

1. 購買屋齡(以113.05月計算)

附件：法人購買住宅作為出租使用

A 核可案件34案共34戶

1. 以案件購買戶數分析

1. 以案件購買地區分析

B 核可後已實際購買登記20案共29戶 

1. 以案件每戶購買總價

1. 以案件每坪購買價格

1. 購買屋齡