【新聞稿】強化土地開發公益性：區徵與重劃應積極提供社宅

文/OURs都市改革組織

過去八年間，社會住宅已成為中央與地方最積極著力的住宅政策，並取得一定的成果。但隨著興辦戶數增加，下一階段的社會住宅即將面臨「公有土地有限」、「興辦速度不夠」等嚴峻考驗。

因此，OURs都市改革組織特與牛煦庭委員、郭國文委員、麥玉珍委員，共同召開跨黨派記者會，主張修正《住宅法》將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，既加速社宅數量增長，亦強化土地開發公益性。

下階段社宅興辦的挑戰：土地及興建速度有限

賴清德總統承諾以兩任8年進行規劃，增加興建13萬戶社會住宅。然依據內政部資料[1]，截至2024年5月底已盤點全台219 處之適合土地，預估可興建71,234 戶社會住宅，即便全數興辦，土地供給仍有明顯缺口。且受限於既有「公有土地」的限制，上述盤點基地區位是否皆適宜興辦社宅，有待進一步釐清。

另一方面，目前社宅主要依賴政府直接興建[2]，囿於行政量能有限，進度期程亟待加速。同樣依據上述資料，截至2024年5月，蔡總統12萬戶社宅目標，已確認興辦[3]數量為10.2萬戶，推估七年後（2031年）方能全數完工入住。若再加上賴清德總統下階段新增13萬戶的承諾，挑戰將更為嚴峻，與民眾急切居住需求仍有不小差距。

引導區徵、重劃制度與社宅政策結合

依據國土署提供資料統計，截至2023年底，全國各縣市「開發中」、「審計中」、「規劃中」的區段徵收、公辦重劃案件，累計開發規模達8,014公頃（見下表1）。如全數開發完成，預計地方政府將取得1,600公頃以上可建築用地。

表1 全國各縣市區段徵收、公辦市地重劃規模統計（截至2023年底；公頃）

資料來源：內政部，OURs彙整

這些採用區徵、公辦重劃開發地區，公共設施相對完備，且為都市未來住宅重要供給地區，但卻未與社宅政策做有效結合。首先，就都市計畫角度，社會住宅可被視為公共設施（社會福利設施）項目，但過往的區徵、重劃絕大部分未將其列入[4]，據此取得用地並開闢。

其次，政府取得的可建築土地皆採標售處分方式，即便已回償開發成本，剩餘土地也不願用於興建社宅之用，而是持續出售殆盡以獲取最大財政收益（見下表2）。

表2  2009~2023年各縣市已完成區徵、重劃案財務統計[5]

資料來源：內政部，OURs彙整

上述作法也連帶推升地價、墊高房價，被輿論批評為「政府帶頭炒地」，且明顯已不符《平均地權條例》揭示「促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展」立法目的。

就此，去年底行政院雖提出〈推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施〉，要求「辦理區段徵收及市地重劃時，直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%供社宅使用，並專案讓售給中央政府興辦社宅。」但此措施缺乏法令與比例評估依據，且留設土地仍須中央成本價購並興建，亦無法解決中央興辦量能不足、速度緩慢等問題。

我們認為，依據《住宅法》第五條，社宅除利用「公有土地資源」直接興建外，尚有結合「都市計畫、土地開發、都市更新」等推動方式。由上述數據可知，區段徵收與市地重劃的土地整體開發方式，絕對應列為下階段社宅推動最重要且最須導入的機制。

主張一：將社會住宅列為區徵、公辦重劃地區應取得設施

我們主張，修正《住宅法》第19條（見附件），明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社會住宅列為應取得之必要公共設施。

意即，未來只要進行整體開發，社會住宅就如同「道路、公園、學校」一般，依予劃設並開闢，達「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。實務操作上，直轄市應以自行辦理為原則，其它縣市可採無償撥用土地予國家住都中心興辦。

配合此修法，內政部則應衡酌開發面積、預計人口數、以及周邊地區社會住宅需求等因素，訂定辦法規範應取得要件及數量標準，做為未來開發計畫核可與否依據，落實「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。

主張二：將區徵、重劃取得建築用地「合建分屋」列為社宅興辦方式

除將社宅列為整體開發地區應取得公共設施外，我們另主張修正《住宅法》第20條，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，列為政府新建社宅重要方式之一。理由如下：

首先，社宅採合建分屋方式，政府只需「出地」便可分回房屋做為社宅，降低直接興辦壓力；而開發商處分其分回房屋亦可即早獲利了結，符合市場普遍慣習，相對較具誘因。

其次，就開發財務已平衡（含獲益）但仍有未處分建地之案件（如表2），地方政府如依本法精神欲推動社會住宅，自可採「合建分屋」方式辦理，而非繼續標售。然依《平均地權條例》第55-2條以及〈市地重劃實施辦法〉第54條，政府區徵、重劃取得之建地得採標售、標租或設定地上權等方式處分，並未將「合建分屋」納入。故於住宅法予以增訂，於興辦社會住宅得以適用。

最後，既有公有土地為推動社宅珍貴資源，應循既有直接興建或其它不減損土地產權（如地上權）的方式辦理。採「合建分屋」取得社宅，未來僅適用於區徵、重劃取得建地，相較既有標售建商全數蓋商品宅作法，至少可取回部分房地做為社宅。

朝野合作，推動下階段社宅興辦

社會住宅為不分黨派之重要民生議題，也是民眾殷切期盼的住宅政策。我們衷心期待朝野各黨共同合作，並提案支持上述改革主張，以推動本次《住宅法》修法。讓下一個階段的社會住宅能夠穩健、持續地在台灣發展茁壯。

附件：修法條文對照表