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【新聞稿】延宕三年不該再拖:應盡速訂定社宅分級租金原則

文/OURs都市改革組織、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會

為讓弱勢民眾可負擔社宅租金,2021年修正通過《住宅法》第25條,明訂中央主管機關(內政部)「應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費原則[1]。但由於中央始終傾向採「身份別市價打折」,偏離該次修法與附帶決議意旨[2],引發民間團體抗議與地方政府疑義,導致修法迄今三年仍未依法發佈

以及,社宅運營生命週期較長,租金必然會有調動,但目前各興辦單位均未建立「社宅租金調整」之制度化程序與標準。因此如2021年林口世大運社宅、2024年桃園八德一號社宅調漲租金,均引發租戶反彈與社會爭議。

因此,OURs、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會等三個民間團體,特邀請林月琴委員、林憶君委員、羅智強委員共同召開跨黨派記者會,要求落實「依收入能力訂定分級租金,以及社宅租金調整應以辦法或自治法規定之

分級租金爭點釐清:照顧弱勢vs過度補貼

目前社宅分級收費原則爭議焦點為,應該要採「所得」還是「身份」作為基準?自2021年《住宅法》修法要求中央訂定分級收費原則至今三年餘,已舉辦八場各類研商會議、住宅審議委員會、公聽會等會議進行溝通。但由於上述「所得」與「身分」之優缺點爭議,遲遲未能定案。

民團認為應採「所得」計算,乃因以若以「身份」計價,最明顯的問題是會出現不同所得繳相同租金的「垂直不公」。且由於《社會救助法》取得弱勢身分標準極為苛刻[3],對未取得福利身分的「邊緣戶」或是低薪青年群體,社宅租金恐超出其負擔能力。

且若以「身份」計算社宅分級租金,目前實際入住之社宅存量中,「北北桃」三都(佔73.2%;22,866戶),屆時均須調整既有機制,將衝擊影響[4]許多住戶。

相對地,內政部則主張依「身分」認定,由於目前僅依賴「財稅資料」進行所得判別,若採「所得」計算社宅租金分級,資料侷限性大,容易造成補貼對象誤判與過度補貼(假窮人)問題。依其推估[5],若採「所得」計算社宅分級租金,以「12萬戶,每戶25坪,營運50年」計算,一共會短收2,340億元租金,憂慮社宅補貼財務負擔過巨與觀感不佳。

(表/採「所得」與「身分」計算社宅租金優缺點比較表)

  採所得計算分級租金 以身分別市價打折
優點 符合「可負擔租金 」原則,確保社宅租金不會超過民眾合理支付能力 以衛福部已審查之弱勢身分標準予以折數,計算簡便,避免過度補貼
缺點 財稅資料不精準,將會有過度補貼問題,增加政府財政負擔 邊緣弱勢、低薪青年被排除,並出現重直不公現象(不同所得繳相同租金)

解決方式應是加強鑑別,而非簡化排除

再次重申,「可負擔租金」為社宅核心價值,以「收入」鑑別是最合理且國際普遍採行作法;然而,我們也同意內政部對僅憑「財稅資料」有「過度補貼」的疑慮。

但解決的方式,不該是簡化地採「身分市價打折」,造成邊緣弱勢、低薪青年反遭排除之作法,而應是透過加強「家戶收入」的鑑別,積極降低所謂「假窮人」問題,從而兼顧「真弱勢」的照顧。例如,香港社會住宅同樣也面對財稅資料信度問題,因此採搭配其它財產檢核,如存款、股票、基金、車輛等動產,並透過授權政府資料勾稽降低審核成本。

(表/香港房委會針對社宅住戶之收入與資產需審查項目)

收入 資產
受雇薪資 土地、房產
自雇收入 車輛、營業牌照
租金收入 投資與經營業務
其他收入[6] 存款、現金與借出貸款

[1] 且於修法附帶決議中明文要求「訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限」
[2] 附帶決議第四項節錄:「各縣市社會住宅之租金計價方式除均有差異,且多有未適當斟酌可負擔精神,以致有所得分位較低者,租金負擔率反而較高之狀況。為避免各縣市所定標準未妥善考量社會住宅承租人之特性與需求,以致偏離本法立法意旨。
[3] 須計算虛擬所得、扶養親屬、財產認定等標準規定。依2023年Q4資料,台灣「低收入及中低收入」人口僅佔總人口2.4%。相對的,鄰近國家日、韓貧窮人口則約為15%
[4] 113/03/20台北市政府新聞稿:目前社會住宅入住對象多元…考量不具備弱勢身分者(如:初入社會年輕人)仍有難以負擔租金之可能,反之具備社會弱勢身分者(如:65歲以上長者)亦有可能具有較高之負擔能力,因此依據財稅資料審查該戶所得及負擔力,為目前客觀認定方式,不應因恐有錯置過度補貼之疑慮,而造成邊緣弱勢族群無法負擔租金。
[5] 2022年5月研商「社會住宅租金分級收費原則」第2次會議
[6] 股息、紅利、保險收益、定期利息、贍養費、親友資助、退休金、綜合社會保障援助金等

主張一:落實依可負擔能力訂定分級租金,納入財產計算

為真正落實社宅租金可負擔原則,並改進「財稅資料」信度不足問題,我們主張修正《住宅法》第25條為:依家戶所得與財產計算可負擔能力,訂定分級收費原則」。

即明確指認依家戶收入訂定分級收費原則,且補強僅依據「財稅資料」進行收入判別之不足,將財產也納入評估項目,以有效鑑別民眾真實負擔能力。依《住宅法》意旨與住宅政策之定位,前述財產計算項目與指標,由內政部提出,亦可與《社會救助法》規定有所區別。

就實務案例,國家住都中心今年招租之「高雄梧州好室」已納入動產規範,申請人及家庭成員所有之動產價值應低於「申請自建、自購住宅貸款利息補貼者」高雄市動產限額[7],顯見可行。

另就行政稽核成本,收入與財產為申請人(同意)提供,且確認其是否符合入住資格與設算分級租金屬《個人資料保護法》第15條「執行法定職務必要範圍內」。內政部自可在符合相關法令規範下,與財政部或其它相關機關洽商資料勾稽機制,提昇作業效率、降低行政成本

主張二:規範社宅租金調整機制

目前《住宅法》25條規定,社宅「申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項」,均由主管機關定之。但卻未建立「社宅租金調整」之制度化程序與標準,造成社宅租金調整時屢屢引發「與民爭利」爭議[8]

社宅租金當然可以合理調整,但絕非「毫無依據的調整」,此不僅增加爭議與執行單位的困擾,也讓社宅住戶難以預期其未來之居住成本。我們主張,應將「租金調整」機制入法,明定社宅租金調整應以辦法或自治法規定之

還要拖下去嗎?朝野合作修法落實社宅可負擔租金

「社宅分級租金」已延宕三年,內政部再拖下去,既違反《住宅法》授權訂定的意旨,且在明年起國家住都中心社宅將陸續完工入住時,將出現同一縣市(特別是北北桃)分屬地方與中央之社宅租金收費標準各異,勢必引發新爭議。

社宅租金計算對居住弱勢權益影響甚鉅,亦關乎社宅政策之正當性與穩定性。我們衷心期待透過朝野各黨共同合作,並提案支持上述改革主張,以推動本次修法。

[7] 最近年度標準為新台幣310萬元整。
[8] 如2021年林口世大運社宅、2024年桃園八德一號社宅調漲租金,均引發租戶反彈與社會爭議。

附件:修法條文對照表

修 正 條 文  現  行  條  文
第二十五條

社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。

前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租金調整、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由主管機關定之。

社會住宅承租者之租金計算,中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情依家戶所得與財產計算可負擔能力訂定分級收費原則,並定期檢討之。

第二項租金之訂定,不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。

 

第二十五條

社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。

前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由主管機關定之。

社會住宅承租者之租金計算,中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費原則,並定期檢討之。

第二項租金之訂定,不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。