【投書】房屋稅條例應徹底翻修，才能解決爭議

文/林旺根(德霖技術學院不動產經營系兼任副教授)

房屋稅改革被說成四大不合理，包括：路段率重複課稅、同區不同價、豪宅稅的適用條件、房屋評定現值超過造價；此外，房屋現值重行評定違反法律不溯及既往原則等。這些論點，頗能迎合社會大眾普遍不要加稅的心理。雖然，從法律觀點逐一檢示，批評者的論點不一定是正確的說法。不過，從法制面檢討持有(房屋)稅制，卻也有不少應該改進的地方。

今天(2016.10.11)受邀參加吳玉琴委員及江上清委員共同舉辦的「房地產持有稅何去何從–從房屋稅爭議談起」公聽會，以下是我在會上表達看法摘要。

一、中央如何建立地方財政努力的合理機制？

房屋稅之稅基量化所應斟酌之因素，扣除時間因素外，不外是一為建物本體之設計及其結構建材，二為建物所座落之地理區域。鑒於台灣幅員不大，關於「各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」的標準單價與折舊率，似可透過修法由中央統一訂定。

至於後者「地理區域」亦即「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準」(俗稱地段率)，基於地區特性及地方自治本質，應由地方政府自行訂定標準。

二、「自住」標準太寬鬆、「非自住」的差別稅率「差很大」？

房屋稅條例第五條第1款規定，住家用房屋分為：

1.供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%；

2.其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

目前依財政部訂定的標準，自住房屋規定全國合計三戶，但法律並未限定一定之面積或價格為上限，而且不論有無居住之事實，一律以設籍為準，此與房地核一所得稅法及土地稅法之定義，顯有軒輊，應予改進。

而且，非自住房屋，依前揭授權規定「各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率」，但各縣訂定所訂的差別稅率，卻分常紛歧，有者以三戶以上3.6%(北市)，有者以八戶以上3.6%(宜蘭縣)，且更多的縣市採單一稅率，顯然與法律規定有悖，中央卻不予糾正，顯有放水之嫌。再者，彼此的差別稅率，差異程度太大，殊有檢討餘地。

此外，另將房屋稅與地價稅加以對照，其不同稅率(基本稅率、優惠稅率級累進稅率)及其適用要件，甚至減免條件等，均於土地稅法(平均地權條例)明定，財政部似宜參酌地價稅的做法，改由中央立法統一稅率及其適用要件。

三、房屋現值重新評定，與溯及既往無關

依條例第11條第2項規定:「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」準此，房屋的標準單價，無論新舊之別，只要種類、等級及地段增減率相同，理應是相同的價格。因此，在同一個時間，政府公告的應只有一種標準單價，只是，重行評定之後，對於舊屋應考量其耐用年數、折舊標準來調整，才是符合法律的做法(請參閱拙著「標準單價」不標準！──談台北市房屋稅的再改革」載於天下雜誌獨立評論)。

只不過，三十年未調整(至少從2001年修法至今也有十五年之久)，政府難辭其咎。故宜參考過去重新規定地價曾經發生1978年至1987年經過九年才再辦理，故而，以打折方式調整，以避免一般人覺得地價稅的調幅過大。本次，台南市房屋標準單價調整，也參考上述作法，逐年打折，讓新制的以順利上路，值得肯定。

四、地價評議和房屋稅現值評定分設兩個單位，疊床架屋，應予整合

目前房屋現值評定與地價評議，分別由不動產評價委員會與標準地價評議委員會評定，不僅疊床架屋；而且，其組成之委員，都規定應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二(房9Ⅱ)，或地方民意機關之代表及其他公正人士參加（土155、均4）；稅務及地政機關必須需面對民意代表及壓力團體，專業、客觀的地價評議，乃自動繳械。

因此，建議，主管機關應速修法將兩評議組織合併，且應朝向專業化、獨立化(林旺根：談不動產持有稅改革之方向)，甚至中央(財政部與內政部)應合組不動產評價委員會，以監督、考合各縣市之評定業務，甚至可受理不動產價格爭議之申訴及處理，以健全法制。

五、其他建議

(一)重新評定的異議救濟制度尚待建立：

 條例第10條第2項規定：「依前項規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內，檢附證件，申請重行核計。」對於新建、增建、改建、變更使用或移轉、承典時，應依條例第7條規定，納稅義務人應於三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。

不過，舊屋，遇有重新評定期現值時，縣市政府公告後，並未逐一通知納稅義務人。導致，納稅義務人無法隨即異議，一般情形是看到稅單，才會提起行政救濟，不過，依稅捐稽徵法規定，是納稅義務人對於核定稅捐之處分不服而提起，可否對於重行評定之現值(稅基)提起異議，似有疑義。

(二)都更後變豪宅，不可另創差別待遇

據悉，台北市府最近又要建議內政部修正都市更新條例，將減免期間延長為四年。

筆者認為，房屋稅既然係持有稅，其課稅自應以持有之狀態為準。透過都市更新條例的程序完成的新建案，與一般新建的房屋，本來就毫無差異；且依都市更新條例已有諸如地價稅、房屋稅及土地增值稅等的租稅減免，比較一般新建房屋，占盡好處。不宜再予延長。否則，與其他房屋又產生差別待遇，治絲益棼。

(三)地上權宅或待售宅的問題，應一併解決

關於以BOT或設定地上權開發的房屋，其實際居住者相較於一般住宅所有權人，在經濟上顯然處於相對弱勢，建議參照自益信託房屋的精神，將該使用權人視同房屋所有權人，如在符合自住房屋認定標準時，應准予按自住用稅率課徵房屋稅。

關於建商未售罄餘屋的處理，考量起造人興建住宅房屋，主要的目的是銷售，可增加房產市場的房屋供給，待售期間也不能就說是在囤房；並且，起造人新建住宅房屋，從取得使用執照後到設立房屋稅籍、起課房屋稅的期間，理論上即使售出也無法交屋。故應該可以讓一定期間內（不能超過1年）未售出或未點交的空屋，按照2%的稅率課徵房屋稅。若逾期未售出，則按非自住的差別稅率課稅。

整體而言，房屋稅制改革，是持有稅改革之一環，本文鼓勵各縣市將房屋標準單價合理調整，而且應全面適用，始臻適法。但考量三十年未調整，難免予人調幅過大、全面加稅之感，故宜參考台南市的作法，逐年打折，以資緩和。至於，現行條例規定，尚有諸多不合理的規定，財政部應儘速全面的檢討修正，才能消弭目前的爭議。

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