【新聞稿】為青年租屋族減壓！ 應修法降低租屋負擔，保障租屋權利

文/崔媽媽基金會

2017年立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（後簡稱租賃條例)，希冀改善租賃契約關係保障不足、糾紛處理不易、專業管理缺乏、資訊不對稱等租屋問題。不過，綜觀條文內容，仍偏重於包租代管服務產業扶植，對於權利義務、糾紛處理和資訊透明等改革目標並未顯著突破。

《租賃條例》立法至今已逾四年，租屋族的居住品質仍有提升空間，揆諸台灣近年租屋市場發展與崔媽媽第一線服務經驗，糾紛處理管道與效能仍有許多待改進檢討之處，而近年房價持續上漲，連帶造成房租負擔亦水漲船高。

根據永慶房屋（2015）調查，台北市首次購屋的年齡已突破40歲，新北市則來到38歲，租屋已經成為青年的重要居住選項，而不再是早年「買房前的短暫過渡」。因此，合理降低租屋族負擔，並在制度上保障其權益，使租屋成為更加穩定、合理的居住選項，攸關民眾居住權益甚鉅。

準此，崔媽媽基金會、OURs都市改革組織與巢運共同邀請民進黨江永昌委員與吳玉琴委員、民眾黨張其祿委員與蔡壁如委員、時代力量王婉諭委員、國民黨吳怡玎委員等跨黨派委員，於今（3/10）日一同召開記者會，提出民間版修法意見說明（完整版請掃右側QR CODE），並呼籲內政部正視租屋族困境，提出讓租屋族有感的修法版本。

租金抵扣要有感，應改列「特別扣除額」並增加額度

根據主計處發布的2021年12月租金指數，再創歷史新高來到105.01，且已連續131個月不跌，居高不下的租金對民眾造成的壓力極大。但與此同時，雖然房客制度上可以列舉一年12萬的租金支出扣抵綜所稅，實務上使用率卻極低。

根據「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣約有1,006,364戶租屋族，為民眾非常重要的居住選項。但108年賦稅署統計有申報「租金支出扣抵綜所稅」的納稅戶卻僅約2.7萬戶，其使用率如此低落，除了房東拒絕外，更主要是租屋族多採「標準扣除額」申報綜所稅，列舉扣除完全缺乏誘因。

以居住負擔最為沉重的青年家庭而言，若其並未撫養子女，配偶合併申報綜所稅時，採列舉租金支出需繳的稅金甚至比標準扣除額更多，約較標準扣除額高出2,400元（見附件表1）；而即便其撫養子女，採列舉租金支出竟與標準扣除額所需繳納的稅金相同（見附件表2）。

除此之外，隨著租金負擔日益沉重，當前租金支出已與2001年初訂定的12萬水準有巨幅的差異。根據主計處2020年資料，全台家戶年平均租金支出約為18萬元，月支出約為1.5萬；內政部2020年公布第二期社會住宅包租代管計畫，台北市平均月租金則約為2萬，而實際市場租金應當更高。整體而言，若租金支出改為「特別扣除額」，並將其抵扣額提高至30萬元，前述未撫養子女的家庭可省下9,700~12,100元稅金，有撫養子女的家庭也可省下12,400元稅金，對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。

因此為實際減輕租屋族負擔，民間版本具體建議如下：

1. 將住宅租金以「特別扣除額」認列，讓租屋族更有意願申報租金抵扣。
2. 將扣除數額調升，以30萬元（每月25,000）為上限認列扣繳額度，以符合當前租屋市場實際價位水準。

租屋權益納消保，不平等租約可開罰，申訴調解更有效

現行《租賃條例》針對住宅租賃爭議有兩大問題。首先是政府雖公布〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉規範部分不平等租約無效，但由於沒有罰則，實際形同道德勸說；其次是《租賃條例》雖提供免費的租屋糾紛調處機制，但負責調處的地政機關過去多為處理土地糾紛，其程序、委員選派均較為曠日廢時，使用更是乏人問津。根據台北市統計資料，租賃條例立法後至今，「房屋租用爭議」項目做成調處結果的數量為零，毫無效果可言。

相對於無效的調處機制，實務上「調解」是租賃雙方遇到糾紛時，更常尋求的處理途徑。其中由於消保處函釋認為若房東「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」即為《消保法》所認定的「企業經營者」，因此房客除了法院、地方政府等調解外，亦得以適用「消費者保護法」的調解機制。

面對上述兩大問題，首先若房東被視為「企業經營者」並納入《消保法》體系後，即可適用〈房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉，若有違反亦適用《消保法》之罰則，以打擊不平等租約；其次，「消費者保護法」的調解機制因為在受理、申訴階段會有行政機關的公文書通知，民眾戒慎、積極處理的意願也較高，因此多數案件在進入調解前即可處理完成，實務上是最具時效性、便民性、有效性的糾紛處理管道。

但函釋仍有政策不確定性與目前房東難以受到保障等問題，為改善政策不確定性，並讓雙方的權益懲處對等，民間版本具體建議如下：

1. 將函釋說明見解直接立法於租賃條例當中，讓多數房東明確受《消保法》規範，減少政策不確定性，並適用相關罰則規範打擊不平等租約。
2. 為確保租賃雙方調解管道的公平性，將租賃條例原有的地政調處機制刪除，並明文準用《消保法》申訴、調解之相關規定，讓房東也可透過消費者調解管理申訴糾紛。

附件

表1：以配偶合併申報，無扶養，總收入104萬/年，租金支出30萬/年為例

(單位：新台幣元)

表2：以配偶合併申報，並扶養1名子女，總收入134萬/年，租金支出30萬/年為例

(單位：新台幣元)