文/巢運
2020九合一大選後，府院為回應民眾平抑房價期待，內政委員會預計在下週(12/19-12/23)排審《平均地權條例》草案。
可預期，接下來必將迎來房產業者各種施壓反撲，巢運今日（12/15）特邀請江永昌、吳怡玎、邱顯智、張其祿等跨黨派立法委員召開記者會，呼籲各黨就「限制預售屋轉售炒作」修法原則不可動搖，並提出「強化紅單炒作罰則」、「地價評議委員會專業化」及「明確條文施行日期」三項建議，讓法案更臻完備，並即早施行落實。
「限制預售屋換約轉售」決不可動搖
本次《平均地權條例》修法草案中，最重要且建商最為反對的改革項目，為「限制預售屋與新成屋契約轉售」。因為此舉將大幅壓制投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願，讓這些可拉抬買氣與價格「優質客戶」不再，進而讓建案回歸正常的市場價格供需機制，更是戳破房市熱銷「國王的新衣」。
市場面的反應也很清楚，自2021年11月內政部部務會報通過《平均地權條例》修正草案以來，預售屋市場就已經提前做出反應。2022年1-4月的預售屋交易件數與總銷金額均大幅下降，都有3成多的跌幅。很清楚的，限制預售屋換約轉售後，投資客鑑於資金與風險大幅拉高，紛紛離場了！
這樣的道理，其實多數民眾也理解並支持。根據永慶房屋今年6月公布的調查，有82%消費者支持「平均地權條例修正草案」修法，有72%消費者認為限制預售屋換約轉售對於抑制房市投機炒作最有效果。
正因「限制預售屋換約轉賣」有效，《平均地權條例》修法草案一出爐，就受到建商、代銷商、市場炒手等勢力反對，以致法案在立法院躺了七個多月。近期，反對者更是頻頻出招，不斷有「房市降溫」的新聞出現，塑造「房價已經在跌，無須打擊炒房」的風向；或是「投資客已獲利了結，修法沒有意義」。這些說法根本是模糊焦點，以投機炒作為目的之預售屋換約轉售，本就不是購屋市場應該出現的狀況，這是市場機制健全的改革，豈能因房市高低而有兩種標準。
此次九合一選後民意丕變，終於迎來了排審契機，但就會順利通過嗎？更直白的講，是「限制預售屋換約轉賣」這條會不會被閹割？絕對是檢驗整個修法的照妖鏡。巢運呼籲媒體與公眾密切監督，看哪個黨派、哪個委員在審查時為炒房說項放水，必將再次用選票予以制裁！
《平均地權條例》其它補強建議
整體而言，巢運肯定並支持本次行政院修法草案，其內容對房地產投機炒作絕對有明確有效的抑制作用。然就求全角度，提出以下建議：
1. 明確條文施行日期
按行政院此次草案版本，明訂相關重要修正條文「施行日期由行政院定之」。因此即便三讀通過，條文實施日期完全取決於行政院態度。
依《中央法規標準法》，法律施行日期可於立法時明文「規定實施時間」。鑑於本次修法已然觸及建商與投資客核心利益，若將實施日期完全交由行政院自決，恐有不可預期干預力量介入造成延宕。巢運主張，即便修法通過後需要行政作業時間，也必須設定明確的實施日期，而不是任由行政院自行決定。
2. 地價評議委員會專業化
現行《平均地權條例》第4條，地價評議委員會「應由地方民意代表及其他公正人士參加」。鑑於地價評議應具備高度專業性，既有其它審議機制（如都市計畫、環境影響評估）皆沒有「民意代表」參加的作法，且地方民代與房產利益關連人盡皆知，實不宜再延續。巢運主張，民意代表應退出地價評議委員會，落實審議專業化，並要求委員會組成名單及審議會議紀錄應上網公開。
3. 增加書面契據（紅單）炒作罰則
《平均地權條例》前次修法時，已明文禁止書面契據（紅單）轉售，但處罰並不影響其交易效力。而本次行政院版草案條文對於書面契據轉售的罰則並未修正，仍維持處「15至100萬元」罰鍰。
因此，投資客只要獲利超過罰鍰，其違法轉售行為仍難以遏止，應於本次修法將「紅單轉售」的罰則提高，強化其嚇阻性。巢運主張，應將「書面契據」轉售的罰則，等同於「買賣契約」轉售的50萬至300萬元罰則。
政府選後重拾改革，各方均嚴正關注
蔡英文總統曾於今年元旦文告鄭重宣示「強力遏制不法炒作及囤積」，九合一選後亦召集府院高層開會，均將施政重點放在「推動居住正義」。此次排審《平均地權條例》，無疑是檢驗執政黨重拾改革決心的「補考」！接下來，民意關注的囤房空置現象，攸關年輕人居住的租屋黑市問題，也須逐一面對。
最後，回歸本次修法。巢運再次強調，人民最基本的期待是法案不應打折，改革不能倒退，呼籲各黨委員應堅守「限制預售屋換約轉售」立場，並在行政院版之基礎上補強內容，方為人民之福。
1.本次修法「第47-3條、第47-4條、第79-1條、第81-2條、第81-3條第1項及第81-4條」，其施行日期均由行政院定之。
2.至於實際裁罰輕重，仍得依《行政罰法》第18條第1項10規定審酌，由主管機關訂定裁罰基準，供民間遵循。
