【新聞稿】延宕三年不該再拖：應盡速訂定社宅分級租金原則

文/OURs都市改革組織、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會

為讓弱勢民眾可負擔社宅租金，2021年修正通過《住宅法》第25條，明訂中央主管機關（內政部）「應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費原則」^[1]。但由於中央始終傾向採「身份別市價打折」，偏離該次修法與附帶決議意旨^[2]，引發民間團體抗議與地方政府疑義，導致修法迄今三年仍未依法發佈。

以及，社宅運營生命週期較長，租金必然會有調動，但目前各興辦單位均未建立「社宅租金調整」之制度化程序與標準。因此如2021年林口世大運社宅、2024年桃園八德一號社宅調漲租金，均引發租戶反彈與社會爭議。

因此，OURs、社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會等三個民間團體，特邀請林月琴委員、林憶君委員、羅智強委員共同召開跨黨派記者會，要求落實「依收入能力訂定分級租金」，以及社宅租金調整應以辦法或自治法規定之。

分級租金爭點釐清：照顧弱勢vs過度補貼

目前社宅分級收費原則爭議焦點為，應該要採「所得」還是「身份」作為基準？自2021年《住宅法》修法要求中央訂定分級收費原則至今三年餘，已舉辦八場各類研商會議、住宅審議委員會、公聽會等會議進行溝通。但由於上述「所得」與「身分」之優缺點爭議，遲遲未能定案。

民團認為應採「所得」計算，乃因以若以「身份」計價，最明顯的問題是會出現不同所得繳相同租金的「垂直不公」。且由於《社會救助法》取得弱勢身分標準極為苛刻^[3]，對未取得福利身分的「邊緣戶」或是低薪青年群體，社宅租金恐超出其負擔能力。

且若以「身份」計算社宅分級租金，目前實際入住之社宅存量中，「北北桃」三都（佔73.2%；22,866戶），屆時均須調整既有機制，將衝擊影響^[4]許多住戶。

相對地，內政部則主張依「身分」認定，由於目前僅依賴「財稅資料」進行所得判別，若採「所得」計算社宅租金分級，資料侷限性大，容易造成補貼對象誤判與過度補貼（假窮人）問題。依其推估^[5]，若採「所得」計算社宅分級租金，以「12萬戶，每戶25坪，營運50年」計算，一共會短收2,340億元租金，憂慮社宅補貼財務負擔過巨與觀感不佳。

（表／採「所得」與「身分」計算社宅租金優缺點比較表）

解決方式應是加強鑑別，而非簡化排除

再次重申，「可負擔租金」為社宅核心價值，以「收入」鑑別是最合理且國際普遍採行作法；然而，我們也同意內政部對僅憑「財稅資料」有「過度補貼」的疑慮。

但解決的方式，不該是簡化地採「身分市價打折」，造成邊緣弱勢、低薪青年反遭排除之作法，而應是透過加強「家戶收入」的鑑別，積極降低所謂「假窮人」問題，從而兼顧「真弱勢」的照顧。例如，香港社會住宅同樣也面對財稅資料信度問題，因此採搭配其它財產檢核，如存款、股票、基金、車輛等動產，並透過授權政府資料勾稽降低審核成本。

（表／香港房委會針對社宅住戶之收入與資產需審查項目）

^[1] 且於修法附帶決議中明文要求「訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限」
^[2] 附帶決議第四項節錄：「各縣市社會住宅之租金計價方式除均有差異，且多有未適當斟酌可負擔精神，以致有所得分位較低者，租金負擔率反而較高之狀況。為避免各縣市所定標準未妥善考量社會住宅承租人之特性與需求，以致偏離本法立法意旨。」
^[3] 須計算虛擬所得、扶養親屬、財產認定等標準規定。依2023年Q4資料，台灣「低收入及中低收入」人口僅佔總人口2.4%。相對的，鄰近國家日、韓貧窮人口則約為15%
^[4] 113/03/20台北市政府新聞稿：目前社會住宅入住對象多元…考量不具備弱勢身分者(如：初入社會年輕人)仍有難以負擔租金之可能，反之具備社會弱勢身分者(如：65歲以上長者)亦有可能具有較高之負擔能力，因此依據財稅資料審查該戶所得及負擔力，為目前客觀認定方式，不應因恐有錯置過度補貼之疑慮，而造成邊緣弱勢族群無法負擔租金。
^[5] 2022年5月研商「社會住宅租金分級收費原則」第2次會議
^[6] 股息、紅利、保險收益、定期利息、贍養費、親友資助、退休金、綜合社會保障援助金等

主張一：落實依可負擔能力訂定分級租金，納入財產計算

為真正落實社宅租金可負擔原則，並改進「財稅資料」信度不足問題，我們主張修正《住宅法》第25條為：「依家戶所得與財產計算可負擔能力，訂定分級收費原則」。

即明確指認依家戶收入訂定分級收費原則，且補強僅依據「財稅資料」進行收入判別之不足，將財產也納入評估項目，以有效鑑別民眾真實負擔能力。依《住宅法》意旨與住宅政策之定位，前述財產計算項目與指標，由內政部提出，亦可與《社會救助法》規定有所區別。

就實務案例，國家住都中心今年招租之「高雄梧州好室」已納入動產規範，申請人及家庭成員所有之動產價值應低於「申請自建、自購住宅貸款利息補貼者」高雄市動產限額^[7]，顯見可行。

另就行政稽核成本，收入與財產為申請人（同意）提供，且確認其是否符合入住資格與設算分級租金屬《個人資料保護法》第15條「執行法定職務必要範圍內」。內政部自可在符合相關法令規範下，與財政部或其它相關機關洽商資料勾稽機制，提昇作業效率、降低行政成本。

主張二：規範社宅租金調整機制

目前《住宅法》25條規定，社宅「申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項」，均由主管機關定之。但卻未建立「社宅租金調整」之制度化程序與標準，造成社宅租金調整時屢屢引發「與民爭利」爭議^[8]。

社宅租金當然可以合理調整，但絕非「毫無依據的調整」，此不僅增加爭議與執行單位的困擾，也讓社宅住戶難以預期其未來之居住成本。我們主張，應將「租金調整」機制入法，明定社宅租金調整應以辦法或自治法規定之。

還要拖下去嗎？朝野合作修法落實社宅可負擔租金

「社宅分級租金」已延宕三年，內政部再拖下去，既違反《住宅法》授權訂定的意旨，且在明年起國家住都中心社宅將陸續完工入住時，將出現同一縣市（特別是北北桃）分屬地方與中央之社宅租金收費標準各異，勢必引發新爭議。

社宅租金計算對居住弱勢權益影響甚鉅，亦關乎社宅政策之正當性與穩定性。我們衷心期待透過朝野各黨共同合作，並提案支持上述改革主張，以推動本次修法。

^[7] 最近年度標準為新台幣310萬元整。
^[8] 如2021年林口世大運社宅、2024年桃園八德一號社宅調漲租金，均引發租戶反彈與社會爭議。

附件：修法條文對照表