文／巢運
一年前，巢運夜宿仁愛路、向政商金權發出怒吼。一年過去，馬政府居住政策進三步退兩步，成效有限，民眾還是「買不起」、「租不到」、「住不好」。因應總統大選將屆，於「世界人居日」也是夜宿滿週年之際，巢運提出「2016-2019居住政策改革綱領」，據此開啟拜訪各總統候選人行動，並做為未來四年民間行動倡議的基本方針。
當前居住政策總體檢
前日，馬政府自我褒揚8年來的居住政策，宣稱繳出「國民居住幸福度和紐西蘭、葡萄牙並列OECD第9」的成績單。這顯然與大多數民眾感受相去甚遠，純屬「自我感覺良好」說詞。總體而論，我國居住政策之關鍵性弊端如下：
- 居住價值矮化為購屋，嚴重扭曲住宅市場合理結構
篤信「住宅是商品」是政府向來之意識型態，是故，台灣從來都沒有居住政策，我們有的只是房地產政策。其認定「購屋」是唯一的居住選擇，而「不動產市場」必然能滿足解決所有需求。長期以往，嚴重扭曲住宅市場和結構，即購屋市場過度膨脹（八成），租屋市場低度發展（一成），以及政府對人民「基本居住權」保障照顧的缺席。
- 放任房地產投機炒作，迴避建構健全市場之必要責任
「購屋」導向政策，造就雙北房價（俗稱購屋痛苦指數）所得比攀居世界前茅，連中型都會區的(桃市、中市、竹縣市等)亦達國際認定為購屋負擔嚴重的標準，高房價民怨四起。又此問題乃源自市場資訊、租稅制度等弊端，引發過度投機炒作，然政府囿於房產政商金權等既得利益裹脅，始終迴避建構健全市場之必要責任。
- 怠忽租屋市場必要發展，無視人民基本居住權保障
相應於房地產扭曲炒作，本該做為居住它項選擇的租屋市場，卻長期為政府所忽視，致使規模過小且形同黑市。其惡果是，租屋無法成為合理、有保障的居住選擇，形同逼迫人民非「購屋」不可。至於弱勢的社經底層，情境自是更是不堪，所謂的「居住人權」照顧保障，僅流於政治口號。
價值與願景
一、居住政策的基本價值
巢運認為，居住不該矮化為購屋，居住政策更不應淪為房地產政策。我們必須重新確認居住政策的基本價值：
居住為國民的基本需要，基於憲法及聯合國兩公約「居住人權」精神，應以「住者適其屋」為住宅政策目標。政府應扮演健全住宅市場、維護居住品質、提供必要且公平效率住宅補貼等三大職責，保障不同所得、性別、年齡、家戶組成、族群文化的國民，在合理的價格下以承租或承購方式，獲致良好品質的住宅與居住環境。
二、居住政策改革願景
循此，巢運提出三大居住改革的願景：建構「購屋市場」、「租賃市場」和「弱勢居住」三大居住體系，讓居住政策回歸保障國民基本居住權的基本價值。
- 健康的購屋市場：抑制過度投機炒作，讓住宅供需與價格回歸合理市場機制，並確保其品質和多樣化。
- 優質的租屋體系：積極培力與管理，提升租屋市場規模與服務，使其成為所有民眾在購屋之外的替代性選擇。
- 完善的居住福祉：落實憲法集兩公約對「居住人權」保障，提供適量優質社會住宅與配套福利，建構完善的居住福祉安全網絡。
五大改革訴求
為落實上述居住政策的基本價值與願景，關鍵在於，政府要正視房地產因稀缺性、獨占性造成之市場失靈問題，認知其應扮演調節補救的積極性角色，即：政府核心任務為健全購屋市場與租屋市場，避免民眾居住權益因市場失靈受到的損害；同時，也會針對市場負擔能力不足的社經弱勢，以多元方式提供住宅補貼與配套福利協助。
展望未來，巢運針對下一屆政府，提出下述五大改革訴求：。
一、保障居住人權與福祉
理由：低估弱勢的居住需求和內涵，並且試圖將自身原應承擔的責任轉嫁市場，不顧市場存在嚴重歧視和利潤導向的現況。以及，以經濟發展和房地產繁榮為由，不當侵奪民眾的居住權利，又未提供合理公平的規範與仲裁。
改革原則：落實兩公約居住人權精神，提供適量社會住宅、租金補貼與配套福利協助，全面檢討諸如土地徵收、都市更新、國公有地開發法令，建構完善居住福祉安全網絡體系。
二、完善資訊與市場管理
理由：台灣居住相關資訊，包含購屋與租屋市場之數量、價格、品質、居住風險等，因不夠完整、正確，常誤導政府施政且嚴重傷害民眾權益。另市場各種亂象，如紅單、不實廣告、交易糾紛、違規使用等，也亟需介入管理。
改革原則：提供國民正確、完整、即時、透明與便利化的居住資訊，並管理規範市場交易行為，以利理性消費選擇，讓市場供需保持合理與正常。
三、改革房地產持有税制
理由：台灣房地產持有稅嚴重偏低（不及美國1/10），助長囤房炒作而扭曲市場供需，違反量能課稅與租稅公平，進而影響地方財政健全與建設品質。
改革原則：兼顧「實價課稅」與「保障自住」，進行稅基與稅率通盤變革，抑制不當囤屋與炒作，使市場供需合理化、稅賦負擔公平化、地方財政健全化。
四、發展租屋供給與法令
理由：台灣的租屋市場幾與「黑市」無異，交易行為與產品地下化，供給與需求雙方缺乏法令規範保障，致使市場規模與相關產業無法成長，限縮民眾多元居住選擇，並傷害其租住權益。
改革原則：政府應健全租屋法令與規範，獎勵扶植租賃產業，使住宅供給多元化，房地資源得到有效利用，減輕民眾居住壓力。
五、健全行政組織與財源
理由：我國居住政策的主管機關位階過低，組織人力與財源均嚴重不足，難以有效推動各項居住改革，甚至成為政府因循苟且、推諉卸責的動機和藉口。
改革原則：因應當前居住改革需求，以及未來社會經濟發展轉型，合理提升住宅機關位階、人力、與預算，並強化居住政策跨部門整合協調機制。
居住政策五大改革訴求優先政策、法令一覽表
| 改革訴求 | 未來四年優先性政策、法令 |
| 保障居住人權與福祉 | 1. 住宅法修法，健全社會住宅興辦機制（土地、財務、組織、法規辦法），落實住宅補貼弱勢優先與可負擔原則。
2. 全面檢討涉及民眾迫遷法令，建立公共性與必要性評估機制，以及合理的民眾參與、仲裁救濟程序。 |
| 持有房地產稅制改革 | 1. 房地產估價與實價接軌
2. 房地產持有稅配套修法(土地稅法、平均地權條例、房屋稅條例…) |
| 完善資訊與市場管理 | 1. 居住風險資訊公開（e.g淹水、耐震、危險地質、消防救災等）
2. 實價登錄修法（e.g.租屋、預售屋與農舍交易納入） 3. 推動室內淨面積登記與計價 |
| 發展租屋供給與法令 | 1. 鼓勵民間房屋出租（e.g稅賦優惠、空閒住宅包租包管）
2. 新訂「租賃專法」，強化租賃雙方權益保障，明確糾紛處理機制，扶植租賃服務產業。 |
| 健全行政組織與財源 | 1. 營建署改制為「國土與住宅署」，擴增住宅組織業務人力與預算。
2. 於行政院建立居住政策跨部會整合機制。 3. 房地產稅收與土地開發利得，一定比例提撥住宅基金。 |
附錄一、發言摘要 (依發言序)
改革訴求一：保障居住人權與福祉（發言代表：紀惠容，勵馨基金會執行長）
政府嚴重低估整體弱勢居住的需求，將自己的責任放任到市場，以勵馨基金會照顧的單親媽媽為例，即使是政府說有租金補貼，弱勢婦女也是看得到吃不到。也不僅是弱勢婦女，也包括老人、身障與精障者等弱勢者。另一個重要問題是迫遷的問題，即使有眾多抗議，也無法改變不公不易的徵收決定，我們希望迫遷法令能回歸兩公約、落實弱勢朋友的居住需求。
改革訴求二：完善資訊與市場管理（發言代表：花敬群，房市改革行動聯盟代表）
台灣的住宅市場存在嚴重的資訊匱乏與氾濫的問題。真實的市場資訊極度匱乏，例如空屋率、餘屋還有多少、預售屋賣了多少，甚至交易實價都有疑慮，導致市場交易的不公平。市場資訊氾濫的問題則是市場充斥不正確的資訊，造成市場的混亂，政府甚至依據不正確的資訊做決策。資訊是市場改革的第一步，其他各式各樣的改革也是要來完善資訊。例如台灣是預售屋制度發明的國家，但是我國的預售屋的制度卻是最不健全。台灣的市場制度某種程度上是為投機客量身打造的制度。巢運不單只是為無殼蝸牛的人在努力，也是為了所有住宅市場的買賣雙方，建立健康的房市交易環境。
改革訴求三：改革房地產持有税制（發言代表：洪敬舒，公平稅改聯盟發言人）
持有稅是房地稅制中最重要的部分，然而持有稅不公不但使地方財政稅收不足，更讓土地集中在少數人手中，這也是房價飆漲的主因。
改革訴求四：發展租屋供給與法令（發言代表：呂秉怡，崔媽媽基金會執行長）
台灣租屋市場黑市與地下化，只能一步一步著手。短期療程：先從讓房客可安心租屋，同時也讓房東可放心出租著手。中期療程：政策上除保障自用住宅輕稅外，若能提供經營出租住宅（特別是愛心房東）亦為輕稅以誘導房東誠實報稅，並搭配加強檢舉查緝及租屋實價登錄的配套以讓房東報稅浮上抬面，此成效將同時可解決房東拒決房客設戶籍、申請租金補貼、不辦租約公證的困擾。長期療程：啟動研擬租賃專法程序，做健全及發展租屋市場的法制化的進程。
改革訴求五：健全行政組織與財源（發言代表：黃益中，居住正義協會理事長）
少子化背後的根本性因素正是居住不正義，居住已經成為國安層級的問題，然而我國住宅的行政組織人力與層級過低，政府應當投入更多資源。
附錄二、出席團體（依筆畫序）
人民民主陣線鏟土豪行動、中華民國老人福利推動聯盟、中華民國身心障礙聯盟、公平稅改聯盟、公民監督國會聯盟、台灣少年權益與福利促進聯盟、台灣居住正義協會、台灣勞工陣線、台灣酷兒權益推動聯盟、台灣障礙權益促進會、民主鬥陣、芒草心慈善協會、房市改革行動聯盟、社會住宅推動聯盟、青平台基金會、島國前進、專業者都市改革組織、崔媽媽基金會、勵馨社會福利事業基金會
