圖／tokyoform
巢運週年系列專題引言：去年10月4日，巢運夜宿仁愛路、向政商金權發出震天怒吼。一年過去，居住改革進三步退兩步，台灣民眾仍是「住不起」、「租不好」，「等不到(社會住宅)」。居住改革的前方在哪裡？巢運一週年，我們策畫居住改革系列專題，邀請多位專家學者與團體代表，共同檢視台灣的居住困境，再一次確認改革的契機與方向。期盼激起新一屆總統、立委及政府機關的正視與行動！
文／林旺根（德霖技術學院不動產經營系兼任副教授）
「393公民平台」公布，2013年以來有十一個各縣市的財政昏迷指數平均值介於3～4之間，其中有南投、嘉義、苗栗已達「重度昏迷」(葉克膜區)，陷入破產危機。為此，財政部2014年2月提出「財政健全方案」，其中對於地方政府的開源方面，應在稅課部分「強化不動產價格評定」，具體作法其一是調整房屋標準單價至合理造價之40 %~50%；其二是要求104年調整公告現值占一般交易價格之9成。然而，內政部公布全國平均公告現值已佔一般正常交易價格之比例約為88.74%，並宣稱十六個縣市已經達到九成，看起來已快接近方案的目標，但事實是這樣嗎？
一、地價查估的困境
(一) 實價登錄，瞭若指掌，戮破接近市價的謊言
實價登錄資訊自2012年10月16日對外提供查詢至今已2年餘，地政機關，對於實際交易價格以瞭若指掌，惟據巢運新聞稿揭示，台北市萬華區的直興段二小段241~270地號近期成交案例的價格為每坪2,793,620元，然而公告現值最高僅680,992元，只有市價的24.38%；公告地價更是離譜，最高也不過172,562元，僅是市價的6.18%！虛假的公告地價與現值，造成房地產的課稅基礎（稅基）過低，實質稅率甚至不及國際水平的1成。無形中已戮破接近市價的謊言。
(二) 穿幾件國王新衣，創造九成奇蹟？
據立法委員陳節如分析並質疑，各縣市為了達標，不惜利用漏洞，製造巧門。根據地價查估實際的作法，創設虛擬的「擬評現值」即「一般正常交易價格」
- 同一區段內，假設有素地、透天厝或大樓，為「擬評現值」降低，就選擇透天厝來做為查估對象，得到最低地價。
- 提高裝潢和設備的扣減項目，將土地的「擬評現值」壓低。
- 查估時僅計算法定容積，不考慮獎勵容積
但為達到接近「一般正常交易價格」的平均地價，多數縣市免稅地的公告現值均比應稅地的公告現值更能反映市價，以拉高平均數值，美化帳面。
(三) 地價使命太多，壓垮專業
以上現象普遍存在於各地方政府，其實，並非從事地價查估的地政人員專業度不夠，根本原因在於現有的地價，背負太多的政策使命，因此歷年來的地價查估，如有大幅調整，動則得咎，引起諸多批評或抗議，導致目前的地價完全被扭曲。根據調查，目前須引用地政機關查定的公告現值、公告地價或申報地價的法規高達數十種，大致彙整分為一、課稅的依據或參考；二、補償的基礎；三、照價收買；四、地租(公告地價)；五、讓售或作價(公告現值)；六、其他，例如：社會福利制度補助、津貼認定……等
(四) 地評會成員，未盡客觀、獨立，也是原因
由於現行法律規定，標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。評議委員會委員，應有地方民意機關之代表及其他公正人士參加(土155、均4)；所以，地政機關必須需面對民意代表及壓力團體，專業、客觀的地價評議，乃自動繳械。因此，主管機關應速修法，讓地價評議會應專業化、獨立化。
二、日本的地價公示制度，可以借鏡
他山之石，可以攻錯。日本地價公示法的作法(韓國、澳洲亦同)，由國土交通省的土地鑑定委員會、毎年1月1日，就一定時期之個別宗地的影響其價格之各種因素均應評估後以1m2為單位判定其正常價格，然後再行政體系的公報予以公示(併於網路公開相關資訊)。
(一) 個別宗地評估地價
關於個別宗地的判定，係經土地鑑定委員會選定標準的的地點，然後遴選不動産鑑定士2位以上予以鑑定評價，之後，由土地鑑定委員會根據該評價結果予以審査、調整(係根據標準地之地價，調整毗連的宗地地價)等程序，再予公告(圖表2)。根據國土交通省的資料顯示，截至平成25年(2013)，委託鑑定評價員(不動産鑑定士) 2722人，全國建立的調査地點已達26000。
(二) 地價公示的效力與功能
在公示區域内之土地，下列行為，必須以公示地價作為基準或參考﹕
- 作為不動産鑑定士的評價基準（法第８條）。
- 作為一般土地交易價格之指標（法第11條）。
- 作為相續税、固定資産税(土地)之評價參考標準(日本土地基本法第16條)。
- 土地的價格的審査的基準(國土利用計畫法)
- 作為公共用地的取得價格的算定的基準（法第９條）。
(三) 稅基，由稅務機關決定
如前所述，日本土地基本法第16條規定，國家必須以正常的公示價格，為課税適正化作出貢獻、因此，均應參考每年土地公示價格基準的一定比率作為其評價比率作為相續税(遺產及贈與稅)路線價，以及固定資産税(土地)之評價參考標準。
可知，公示地價與課稅地價兩者固然有緊密之關聯，但因主管機關不同，考量因素亦有差異，應予辨明。
三、結語與建議：三價合一歸地政；稅基、稅率歸稅法
筆者認為，穿著衣服改衣服，既累人又不一定改得合身。要解決目前的困境，只有地政與財政兩機關共同面對，通盤檢討修法，讓估價，由地政機關或專業估價者評估，因為，從憲法19條人民有依法律納稅之義務的租稅法律主義觀點言之，國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率等租稅構成要件，以法律明定之(釋字597、607、620)，所以，稅基、稅率之訂定當然應歸屬租稅法。因此，建議財稅與地政機關，應速從下列兩方向檢討修法：
一、不動產估價應由地政機關或專業估價者評估，
- 將公告土地現值、公告地價、申報地價三價合一。
- 地價基準地選定及查估法制化，並賦與其效力。
- 修法刪除民意代表擔任評議委員，避免不當干預
二、至於課稅部分的稅基、稅率之制定，應回歸稅法規定。甚至減免要件，亦應配套檢討。因此有必要研修土地稅法、房屋稅條例，將價格評定回歸地政，並以立法以一定比率作為稅基(避免評議會黑箱喊價)。
（本文為精簡版，由巢運提供，完整版請參見連結）
