圖／Matt Hintsa
巢運週年系列專題引言：去年10月4日，巢運夜宿仁愛路、向政商金權發出震天怒吼。一年過去，居住改革進三步退兩步，台灣民眾仍是「住不起」、「租不好」，「等不到(社會住宅)」。居住改革的前方在哪裡？巢運一週年，我們策畫居住改革系列專題，邀請多位專家學者與團體代表，共同檢視台灣的居住困境，再一次確認改革的契機與方向。期盼激起新一屆總統、立委及政府機關的正視與行動！
文／呂秉怡（崔媽媽基金會執行長）、張艾玲（崔媽媽基金會社會事業處處長）
台灣租屋市場長年被政府忽視，從未明確推動租屋政策。去年此時，巢運已將制定租賃專法列為五大訴求之一，直到「張淑晶惡房東租賃糾紛事件」，租屋市場的黑暗一角浮上水面，租屋政策方始受到各方關注。
崔媽媽日前指出租屋市場長期經絡阻塞導致體質虛弱，短期恐無立竿見影的特效藥方。在此，崔媽媽基於長期投入租屋服務市場的經驗，進一步為當前市場進行把脈，提出短、中、長期的療程，作為未來政府開展租屋改革的建言，以下扼要說明之。
把脈租屋市場的現實，在供給面有以下特徵：1)經營者幾為小房東，靠著屋主無償的勞動管理租房，過於分散導致經營規模不足。2)房東逃稅、出租未登錄為常態，市場嚴重地下化。3)頂加及違法隔間充斥，造成品質低落及公消安疑慮。4)市場規模小，全國僅占10.9％。5)租金投報率低，台北市僅為1.57％（屋主藉自行管維、未報稅、搭違建以降低成本，間接彌補投報率不足）。6)權益保障不足，糾紛處理程序煩雜及冗長，令雙方卻步。
在需求方面，租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族、弱勢家庭。年輕人以購屋為目標，因視租屋為過渡，而容忍低品質及保障不足的條件。弱勢房客則更悲慘，經常租不起且租不到，而被迫租在窳陋、安全有疑慮的屋宅。
短期療程
千頭萬緒，先從讓房客可安心租屋，同時也讓房東可放心出租著手，具體以「三大針」緩解沉疴痼疾。「第一針」是修改官方版租約，並令其在超商書局上架熱賣，以方便民眾採用來擴大影響力，一份公平合理的租約正是保障權益、避免紛爭的開始。「第二針」是令全數住宅租賃行為准用消保法，特別是「定型化契約應記載及不得記載事項」與「消服中心爭議調解」成為保護租賃權益的第二道防線[1]。「第三針」，政府成立「包租包管平台」遴選專業經營者以協助房東可放心託租。同時藉委託經營讓原本分散小房東集中，達到經濟規模、專業化經營以降低成本（修繕、清潔）。最終可讓屋主移居外地、屋況待修的空屋可重返租屋市場，達成市場擴張與空屋率有效下降的雙贏局面。
中程療程
房東「租賃行為地下化」與「未報稅」是租屋市場治理的關鍵課題，但治療挑戰度高。台灣不動產實質稅率過低造成炒作及稅賦不公。伴隨稅制改革的逐步推動，各類房地稅基／率調高終將為趨勢。政策上應提供經營出租住宅（特別是愛心房東）輕稅以誘導房東誠實報稅，搭配加強檢舉查緝及租屋實價登錄的配套，讓房東的租賃行為上抬面，同時可解決房東拒決房客設戶籍、申請租金補貼、不辦租約公證的困擾。
長期療程
啟動研擬租賃專法程序，以健全及發展租屋市場的法制化。租屋市場有重要結構性制度待解，例如：進階的權益保障法令，有效的糾紛處理機制，服務產業的扶持等，最終仍需建立租賃專法來處理。由於台灣官方與學界長期漠視租屋市場，嚴重缺乏基礎資料及研究做為市場治理的基礎。因此，崔媽媽呼籲執政者應對租屋市場投入更多的調查研究，並透過開放及參與過程，集思廣益、相互對話，研議制定租賃專法，做為逐步健全及發展市場的進程規劃。
（本文由巢運提供）
[1]此外，面對糾紛處理為租屋的重要課題，透過租約公證、讓租賃法律權益的資訊更為齊全及開放、提供更多權益諮詢的管道，以及更有效及便民的糾紛調處機制都是解決糾紛的重要配套。
