圖／bryan
文／林旺根（德霖技術學院不動產經營系兼任副教授）
在房地合一課徵所得稅修法，許多人預言2016年新制實施後，將衍生中央與地方搶稅的狀態。「巢運」及學者也呼籲縣市政府在今年公告現值（及重新規定地價）的調幅，能夠較大幅度的反映一般正常交易價格。然而，在今（2015）年初，內政部即宣布全國平均公告現值已佔一般正常交易價格之比例約為88.74%，並宣稱十六個縣市已經達到九成，乍看之下，已接近財政部要求的目標。
但事實是這樣嗎？
目前地價查估的困境
(一) 實價登錄，戮破接近市價謊言
實價登錄資訊自2012年10月16日對外提供查詢至今已2年餘，地政機關，對於實際交易價格以瞭若指掌，惟據巢運新聞稿揭示，台北市萬華區的直興段二小段241~270地號近期成交案例的價格為每坪2,793,620元，公告現值最高僅680,992元，只有市價24.38%；公告地價更是離譜，最高也不過172,562元，僅是市價6.18%！虛假的公告地價與現值，造成房地產的課稅基礎（稅基）過低，實質稅率甚至不及國際水平的1成。無形中已戮破接近市價的謊言。
(二) 幾件國王新衣，創造九成奇蹟？
事實上，各縣市為了達標，不惜利用漏洞，製造巧門。根據地價查估實際的作法，創設虛擬的「擬評現值」即「一般正常交易價格」：
- 同一區段內，假設有素地、透天厝或大樓，為「擬評現值」降低，就選擇透天厝來做為查估對象，得到最低地價。
- 提高裝潢和設備的扣減項目，將土地的「擬評現值」壓低。
- 查估時僅計算法定容積，不考慮獎勵容積
但為達到接近「一般正常交易價格」的平均地價，多數縣市免稅地的公告現值均比應稅地的公告現值更能反映市價，以拉高平均數值，美化帳面。
(三) 使命太多，壓垮專業
其實，並非從事地價查估的地政人員專業度不夠，根本原因在於現有的地價，背負太多的政策使命，因此歷年來的地價查估，如有大幅調整，動則得咎，引起諸多批評或抗議，導致目前的地價完全被扭曲。根據調查，目前須引用地政機關查定的公告現值、公告地價或申報地價的法規高達數十種，大致彙整分為：
- 課稅的依據或參考；
- 補償的基礎；
- 照價收買；
- 地租（公告地價)）；
- 讓售或作價（公告現值）；
- 其他，例如：社會福利制度補助、津貼認定等。
(四) 地評會未能獨立，也是主因
由於現行法律規定，標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。評議委員會委員，應有地方民意機關之代表及其他公正人士參加（土155、均4）；所以，地政機關必須需面對民意代表及壓力團體，專業、客觀的地價評議，乃自動繳械。因此，主管機關應速修法，讓地價評議會應專業化、獨立化。
日本的地價公示制度，可以借鏡
他山之石，可以攻錯。日本「地價公示法」的作法（韓國、澳洲亦同），由國土交通省的土地鑑定委員會、毎年1月1日，就一定時期之個別宗地的影響其價格之各種因素均應評估後以1m2為單位判定其正常價格，然後再行政體系的公報予以公示（併於網路公開相關資訊）。
(一) 個別宗地評估地價
不像我國的公告現值，只評估區段地價。日本則以個別宗地的判定，係經土地鑑定委員會選定標準的的地點，然後遴選二位以上之不動産鑑定士鑑定評價，再由土地鑑定委員會根據該評價結果予以審査、調整(係根據標準地之地價，調整毗連的宗地地價)等程序，再予公告。所以，公示地價等於公告當時的合理正常價格。
(二) 地價公示的效力與功能
在公示區域内之土地，下列行為，必須以公示地價作為基準或參考。因此，公示地價對於不動產交易價格有很深之影響：
- 作為不動産鑑定士的評價基準。
- 作為一般土地交易價格之指標。
- 作為遺產税（含贈與稅）、固定資産税（土地）之評價參考標準。
- 土地價格的審査的基準（依國土利用計畫法規定，如有地價波動過於劇烈之地區，不動產交易須經許可、申報等程序，始得准許移轉登記）。
- 作為公共用地的取得價格的算定的基準。
(三) 稅基，由稅務機關決定
如前所述，日本政府必須以正常的公示價格，作為課税適正化之參考（土地基本法第16條），但每年固定資産税（土地）之評價，係透過資產評價委員會按土地公示價格基準的一定比率（目前是七成）作為其評價（相續税路線價則為八成）。可知，公示地價與課稅地價兩者固然有緊密之關聯，但彼此因主管機關不同，考量因素亦有差異，所以，稅基係由稅務機關自己評定，應予辨明。
結語與建議：三價合一歸地政；稅基、稅率歸稅法
我國的公告土地現值，雖類似日本的公示地價，但公告的卻不是「現值」。揆其原因，都是被政治或其他使命所綁架。要解決目前的困境，只有內政部與財政部共同面對，通盤檢討修法，讓估價，由地政機關或專業估價者評估。蓋因現行規定在同一區段地價範圍內，不同之宗地卻地價相同，無法反應個別宗地價值，為使各宗地地價能更加精確，內政部應檢討廢除區段地價，並將公告土地現值、公告地價、申報地價三價合一，並改採以個別宗地進行查估和公告。
因此，行政院應指示內政與財政兩部主管機關全面檢討修正，地政機關應建立正常可供信賴之地價（公告現值）。而且，應修法將地價基準地選定及查估法制化，並賦與其效力。且應修法刪除民意代表擔任評議委員，以避免不當干預，回歸專業，避免評議會淪為黑箱、喊價的場域。至於，課稅部分，包括稅基、稅率及免稅要件（包括農地減免租稅違背憲法扶植自耕農之政策、自用住宅用地優惠條件過於寬鬆更應限縮）等，專屬稅法規範範疇，財政部應速配合調整，俾符賦稅公平。
（本文由巢運提供）
